圖片來源：萬科集團一周前，所有的房企，都在期待更有力的政策后手。郁亮也不例外。他在業績會上說，當前政策已經在發力，希望已經出臺的政策能盡快落實到位，以推動市場恢復到健康合理水平。同時，他也在期待盤活存量資產等方面的具體措施能夠盡快出臺。業績會當晚，廣州、深圳首先回應郁亮的期盼，落地了“認房不認貸”。隔天，央行發禮包：直接給全國的首套房和二套房劃定了20%-30%的下限，并規定在25天后，存量首套房貸款利率可降低。再后一天，上海、北京也加入“不認貸”行列，且是全域。這“炸裂度”超出了所有人的預期。有相關統計顯示，僅9月2日這一天，北京的新房成交套數就超過1800套，9月3日新房成交量也在900套左右。而8月份整個月，北京樓市的新房成交套數也僅在3100套。這意味著，北京“認房不認貸”新政落地后的第一天，新房成交量就超過了8月份的一半。“72小時不打烊”，中介、銷售激動發朋友圈，售樓處一派繁忙的日子又回來了。在過跌的市場里做足防御政策背后，自然是“苦市場下行久已”面對今年前7月的樓市，郁亮表示：市場已經顯然是跌過頭了。他用兩組數據來印證這個“過跌”。一組是新開工數據。2021年、2022年以及今年1-7月，全國商品住宅新開工面積分別下降11%、40%和25%。也就是說，如果拿2020年作為基數，新開工數字已經下降60%。“按照這個下滑程度，預計今年新開工面積僅為6.6億平方米，將回到2006年的規模水平。”　另一組數據是對比城鎮化率。目前中國的城鎮人口是9.2億人，以上述預計的今年新開工面積折算，人均新增的開工面積只有0.7平方米。而美國在1960年城鎮化達到70%，之后20年時間里，它的人均新開工面積平均為1平方米，好的年份能達到1.2平方米以上。郁亮認為，國內目前城鎮化率為65%，到2030年預計達到70%，城鎮人口增加至9.8億人左右，全國每年有10億到12億平方米的新開工是一個合理的建設水平，現在顯然超跌。超跌的局面和過度反應的市場低迷情緒不斷惡性循環，讓行業很難受，所有的指標，都要按最壞的打算來做。尤其是一直以危機感驅動的萬科，更是不斷在加強防御，如履薄冰地應對所有可能發生的更壞的局面。萬科首席財務官韓慧華韓慧華透露，萬科的應對主要表現在三個大方向上：一是高度重視經營現金流的管理——2023年上半年，萬科銷售回款與銷售總額相當，回款效率始終保持行業領先，經營性現金流連續14年為正；同時，萬科堅持量入為出，保持彈性運營；此外還會持續做動態壓力測試和充分前置預案，以確保任何時點的現金流安全。二是對高杠桿保持敬畏與克制，凈負債率一直處于行業低位——從去年至今，萬科境內累計發行信用債396億，居行業第一梯隊。這些新發債務助力萬科進一步優化債務結構。譬如在美元加息背景下，萬科主動地優化了外債配置，今年下半年以無到期美元債，明年全年有3筆美元債到期，折合人民幣約110億。整體境外有息負債剔除匯率變動后較年初下降12%，外債占有息負債的比降至20%以內。截至報告期末，萬科境內外短債共457億，較年初下降29%，占有息負債比例降至14.2%的歷史低點，持有貨幣資金1221.8億元，對短期債務的覆蓋倍數從年初的2.1倍提升至2.7倍。三是始終像愛護眼睛一樣愛護自己的品牌和信用——截至6月底，萬科共計實現了超過9.2萬套住宅的平穩交付。位居行業第二位。新增投資IRR20%以上改善利潤預期但在利潤問題上，萬科和全行業一樣，還沒有找到太好的扭轉招數。此前，有近80家上市房企發布業績預告，其中超過6成預計虧損，累計總虧損額超千億元。萬科也未能幸免。在業績會前，萬科總裁祝九勝就曾坦言，由于市場的嚴峻性超出預期，萬科短期內利潤有壓力。而下滑的主要原因，在于受過去兩年市場劇烈波動影響，樓市銷售持續遇冷，全國多地房價出現調整，企業開發業務結算規模和利潤率都在下降。最終披露的財報顯示，上半年，萬科房地產開發業務實現結算面積1241.9萬平方米，同比下降5.2%；實現結算收入1708.4億元，同比下降4.5%；開發業務的結算毛利率為20.3%，同比減少1.6個百分點。雖最終保持了正向盈利，實現歸母凈利潤98.7億元，但同比還是下降了19.4%。除了“黑鐵時代”講話后就開始的提高管理水平，內部降本增效，從去年開始，萬科的新項目投資把關更加嚴格，以通過提升投資質量、產品能力，實現良好的投資盈利表現。公司首席運營官、執行副總裁劉肖表示，從投資強度角度上來說，公司過去兩年已經做了一定幅度的調整，公司今年1-8月的投資強度在28%左右，在行業上行期投資強度往往達到40%或者更多，“公司努力在投資強度下降的同時，強調投資的質量。”圍繞投資策略，劉肖進一步分享了公司的三個標準：第一，市場和客戶基礎比較好，客戶的來源清晰；第二，前置產品解決方案，解決方案清晰、準確、有把握，即操盤團隊能力強；第三，財務指標優秀的項目。據悉，今年1-8月，萬科一共投資了32個項目，總投資額719億，且一二線城市占比100%，股東IRR水平普遍在20%以上。他預計此前獲取的32個項目平均開盤周期在5個月左右，主要將在今年下半年開盤。此外，萬科還在做存貨去化加速——上半年已開項目整體投資兌現率達93%，年初庫存去化率同比提升8個百分點。萬科聯席總裁兼開發經營本部首席合伙人張海表示，“如果市場信心能夠逐步恢復，我們相信經過一段時間調整，開發經營業務的毛利率整體將穩定向好。”經營業務永遠存在機會窗口而改善利潤的另一個出口，在經營服務業務上。在這次業績會上，郁亮再一次提到了運營的機會。他以倫敦舉例：城市發展了數百年，至今仍在不斷蓋新房，新開工規模比30年之前翻了接近一倍。還有日本，新開工規模從最高峰至今，整體大概減少了52%，但東京都23個區，只下降了21%，而其中核心6區同一時間段反而增長了23%。這是因為人口會不斷向能夠創造就業的城市集中。在這些城市里，人口一開始是向郊區分散，此后又會向中心聚集。即便完全成熟之后，中心城區仍然會出現大量城市更新項目，以提升傳統地區的發展活力，滿足職住平衡的需求。郁亮認為，一個地區只要人口在持續增長，絕對的供給過剩就不會出現。而新發展模式帶來的改變，就是“機會”“過去，隨著客戶對美好生活需求的多樣化，萬科從以開發業務為主，轉向了開發經營服務并重。今天，即使是傳統的開發業務，內容、模式也可能出現變化，商品住宅將在滿足改善性需求中挑大梁，城市更新、保障房、城中村改造、代建代運營也將是未來重要的業務領域。”在2022年時，萬科經營服務業務的全口徑收入就已經突破500億。今年上半年，這一部分業務繼續加速收成，實現全口徑收入267.3億元，同比增長11.9%。其中，萬物云實現營業收入161.1億元，同比增長12.2%。住宅物業關鍵的蝶城戰略，數量從年初的584個增長到601個。截至6月底，萬物云共推進150個蝶城的供應鏈改造，覆蓋超過1000個住宅項目，提升整體基礎住宅物業服務毛利率至16.8%，同比提升3.1個百分點。萬緯物流上半年實現營收19.5億元，同比增長17.0%；其中冷鏈業務營收同比增長30.3%，高標庫穩定期出租率達到85%，冷鏈穩定期使用率為79%，均穩居行業第一梯隊。萬科泊寓截至6月底，已在全國34個城市共運營管理租賃住房22.47萬間，累計開業17.39萬，出租率為95.9%。上半年共錄得營收16.4億元，同比增長10.6%。商業業務方面，上半年萬科商業營收43億元，同比增長7.3%，累計開業203個商業項目。其中印力管理的商業項目整體出租率進一步提升至94.7%，銷售額同比增長28%，尤其年初地產區域BG委托印力管理的34個項目，上半年銷售額同比提升29%。業績會上，萬科集團總裁祝九勝透露，目前物流業務已經實現盈利，長租公寓年內也將盈利。此外，在“保租房REITs”和“不動產私募投資基金”兩大風口的把握上，萬科也走在了前列。去年，坊間有傳聞稱，萬科將49個商業項目打包，統一交由印力運營管理，對此，萬科聯席總裁、物業事業集團首席合伙人朱保全回應目前進展順利。“商業平臺印力定位為城市居民消費，沒有做重奢，定位方向應該非常符合城市消費基礎設施的提供商。同時，目前有一些老項目要去調優；在REITs發行上，印力也在非常積極地參與。”朱保全表示，商業地產投資整體的投資會比較重，回報周期比較長，但是2023年最重要一個政策就是REITs的出臺，這為整個持有型、經營性不動產帶來了春天。撤回定增等待更佳節點市場面的政策之外，在資本市場上一向佛系的萬科，或許也有了新的期盼。在發布業績同日，萬科還發布了撤回定增申請的公告。根據公告，萬科表示，基于當前公司A股股價顯著低于每股凈資產，經審慎分析，并充分聽取投資者意見，公司決定終止此前的A股定增計劃。2022年11月，暫停多年的A股市場再融資重新開閘。萬科也趁東風，發布了2023年度非公開發行A股股票預案：計劃向不超過35名的特定對象開展定向增發，募集資金總額不超過150億元，發行數量將不超過11億股，占當時萬科總股本的9.46%。募集資金將會投入萬科旗下多個地產項目。彼時萬科表示，本次非公開發行的發行價格，不低于定價基準日前20個交易日發行人A股交易均價的80%，但并沒有承諾不低于每股凈資產發行。公告發布當天，即8月30日時，萬科的收盤價為14.2元。當天晚間發布的2023年半年報顯示，萬科歸屬于上市公司股東的每股凈資產為21.03元，萬科處于深度“破凈”的狀態。盡管證監會最新的政策中已經提出，房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制。但對萬科來說，“如果增發價格低于每股凈資產，每股凈資產將會降低和減少，已有股東包括中小投資者的資產總額將會攤薄”。也許眼下的萬科還不需要為這筆資金愁眉，但多一條無息的融資渠道，亦是多一條安全線。對于是否會再啟動增發工作，萬科管理層也并未拒絕。表示，將適時地根據市場的情況、公司股價情況和投資機構的意愿情況來適時進行。那么，不論是現有投資人的希冀還是成功定增的前提，萬科的股價，都需要拔高了。