迷題：行業(yè)低迷期仍盈利港資房企穿越“寒冬”后重回內(nèi)地
“如無(wú)意外，2023年應(yīng)該會(huì)是豐收的一年。”恒隆地產(chǎn)陳啟宗在4月初發(fā)布的《致股東函》的末尾這樣陳述。2022年對(duì)于多數(shù)內(nèi)地房企而言是經(jīng)營(yíng)慘淡的一年，甚至部分出險(xiǎn)房企還面臨破產(chǎn)的命運(yùn)。然而，反觀港資開(kāi)發(fā)商則活得相對(duì)坦然和從容，恒隆地產(chǎn)、長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)、新世界發(fā)展等多數(shù)港資開(kāi)發(fā)商依然保持盈利。那么，港資開(kāi)發(fā)商何以再次穿越市場(chǎng)低谷？在內(nèi)地房企轉(zhuǎn)型之際，港資開(kāi)發(fā)商的發(fā)展模式又有何可借鑒之處？2022年，恒隆地產(chǎn)、長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)、新世界發(fā)展等多數(shù)港資開(kāi)發(fā)商依然保持盈利。圖/IC photo看好內(nèi)地市場(chǎng)，多家港資開(kāi)發(fā)商擴(kuò)大投資對(duì)于市場(chǎng)走勢(shì)，新世界發(fā)展執(zhí)行副主席及行政總裁鄭志剛也頗為樂(lè)觀。鄭志剛在3月底召開(kāi)的業(yè)績(jī)會(huì)上公開(kāi)表示：“我們預(yù)計(jì)今年有很大的信心復(fù)蘇，2024年財(cái)政年度的銷售或者大環(huán)境會(huì)更好。”他表示，相信最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)將為股東帶來(lái)更多的盈利增長(zhǎng)。事實(shí)上，新世界發(fā)展在去年就已經(jīng)宣稱加大對(duì)內(nèi)地的投資力度，包括關(guān)注收并購(gòu)市場(chǎng)，并與招商蛇口開(kāi)啟全面戰(zhàn)略合作。去年第四季度，鄭志剛就曾表態(tài)：“內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)見(jiàn)底，將慢慢復(fù)蘇，因此新世界將在12個(gè)月內(nèi)向上海、廣州、杭州和深圳等多個(gè)內(nèi)地城市投資共計(jì)100億元。”為了方便加大在內(nèi)地市場(chǎng)的投資，新世界發(fā)展還在去年將總部從香港搬遷至廣州。新世界發(fā)展執(zhí)行董事、新世界中國(guó)董事兼行政總裁黃少媚也表示：“未來(lái)會(huì)重點(diǎn)布局粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角地區(qū)，在上海、杭州、深圳的幾個(gè)綜合體會(huì)爭(zhēng)取在2025年陸續(xù)開(kāi)業(yè)、入市，并且會(huì)繼續(xù)深入舊改項(xiàng)目。”而在“千億港元投資計(jì)劃”的宏偉目標(biāo)下，太古地產(chǎn)在去年逆勢(shì)加碼，新進(jìn)入海南、西安、深圳等地，更是投資約75.6億元攜手上海陸家嘴集團(tuán)共同開(kāi)發(fā)上海浦東前灘21號(hào)地塊。“一半在中國(guó)內(nèi)地，三成在香港。”對(duì)于今后的投資計(jì)劃，太古地產(chǎn)行政總裁彭國(guó)邦在業(yè)績(jī)會(huì)上稱：“計(jì)劃投資500億港元在一線城市及新興一線城市，預(yù)計(jì)未來(lái)10年內(nèi)地物業(yè)的總樓面面積增加一倍。”“在別人恐懼的時(shí)候貪婪”，不少港資開(kāi)發(fā)商在去年內(nèi)地房企收縮規(guī)模時(shí)已經(jīng)開(kāi)始大手筆出手拿地。比如，去年嘉里建設(shè)斥資133.29億元購(gòu)入上海市黃浦區(qū)核心地塊，瑞安房地產(chǎn)與武漢城建集團(tuán)聯(lián)手以165.27億元底價(jià)拿下武昌灣三宗地塊。綜合這些意欲加大內(nèi)地投資力度的老牌港資開(kāi)發(fā)商，他們的擴(kuò)張也有不同于內(nèi)地房企的特征，比如投資方向上偏重一線城市和新一線城市，以自有擴(kuò)張為主，尚未進(jìn)行大規(guī)模收并購(gòu)。穿越市場(chǎng)周期，港企業(yè)績(jī)?nèi)绾伪３址€(wěn)定？2022年，明顯形成對(duì)比的是港企和內(nèi)地房企業(yè)績(jī)的差異，尤其是內(nèi)地房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)“慘淡”。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至3月29日，A股123家上市房企中（wind房地產(chǎn)分類）中，有65家房企發(fā)布2022年業(yè)績(jī)預(yù)告或業(yè)績(jī)快報(bào)，其中預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)同比出現(xiàn)下滑的房企有56家，虧損房企達(dá)37家，最高預(yù)虧金額超百億元房企有5家。而多數(shù)港資開(kāi)發(fā)商在去年房地產(chǎn)的低谷期仍然保持了盈利，不僅順利穿越周期，并且具有逆勢(shì)抄底的資金實(shí)力。比如，早早就公布財(cái)報(bào)的恒隆地產(chǎn)及恒隆集團(tuán)2022年度總收入與2021年持平，分別為103.47億港元及109.41億港元；恒隆地產(chǎn)及恒隆集團(tuán)的股東應(yīng)占基本純利則分別為41.99億港元及30.02億港元。不僅如此，雖然受到了疫情的沖擊，但是，在內(nèi)地租賃業(yè)務(wù)方面，去年恒隆地產(chǎn)及恒隆集團(tuán)租賃收入均微升1％，分別為57.90億元和61.90億元。而太古地產(chǎn)在2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入138.26億港元，較2021年的163.18億港元下降約15.27%，但其經(jīng)常性基本溢利為71.76億港元，還略高于2021年的71.43億港元。受到財(cái)年不同的影響，新世界發(fā)展2023財(cái)政年度上半年（2022年7月1日-2022年12月31日），公司錄得綜合收入401.93億港元，比2022財(cái)政年度上半年上升13%；基本溢利33.6億港元，股東應(yīng)占溢利為12.09億港元，同比分別下跌14%及15%。盡管受到去年疫情的影響，新世界上海、沈陽(yáng)的K11仍然保持有穩(wěn)定的出租率和物業(yè)投資收入。此外，老牌港資開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)雖然在物業(yè)銷售收入方面受到了沖擊，尤其是該公司內(nèi)地物業(yè)銷售收入“腰斬”，但是其通過(guò)出售核心資產(chǎn)的方式依然實(shí)現(xiàn)股東應(yīng)占溢利216.83億港元，同比增長(zhǎng)2.08%，也印證了其資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)具有較高的變現(xiàn)周轉(zhuǎn)能力。綜合港企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，尤其是以商業(yè)投資擅長(zhǎng)的港資開(kāi)發(fā)商，在2022年業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)增長(zhǎng)，也印證了“住宅開(kāi)發(fā)+商業(yè)運(yùn)營(yíng)”這種雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式更具有抗沖擊能力，且互為補(bǔ)充，也更具有可持續(xù)發(fā)展的前景。部分港資房企2022年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)一覽新京報(bào)記者徐倩根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)整理。內(nèi)地房企轉(zhuǎn)型參考模式：低杠桿和賺慢錢在經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)的“至暗時(shí)刻”之后，多數(shù)活下來(lái)的內(nèi)地開(kāi)發(fā)商“痛定思痛”，決定摒棄原先的“三高”模式，即從高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿轉(zhuǎn)向追求高質(zhì)量發(fā)展。在探索高質(zhì)量發(fā)展的道路上，港資開(kāi)發(fā)商目前已經(jīng)走出來(lái)的路子也具有一定的參考意義，如低負(fù)債、慢周轉(zhuǎn)、重經(jīng)營(yíng)，“開(kāi)發(fā)+商業(yè)”并行等。事實(shí)上，經(jīng)過(guò)金融危機(jī)和多次行業(yè)周期的洗禮，港資開(kāi)發(fā)商探索形成了“住宅開(kāi)發(fā)+商業(yè)運(yùn)營(yíng)”綜合發(fā)展模式，這樣在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)受到?jīng)_擊的時(shí)候，“賺慢錢”運(yùn)營(yíng)收入可以成為“壓艙石”，同時(shí)，運(yùn)營(yíng)收入也為開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)提供源源不斷的現(xiàn)金流支持，以擺脫舉債擴(kuò)張的高杠桿模式。例如，恒隆地產(chǎn)和太古地產(chǎn)2022年收入增長(zhǎng)的大頭并非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，而是零售物業(yè)租金為主，其中，兩家開(kāi)發(fā)商在2022年租金收入均超過(guò)百億港元。同時(shí)，港資開(kāi)發(fā)商擅長(zhǎng)大盤(pán)長(zhǎng)周期開(kāi)發(fā)模式，且注重深耕某個(gè)區(qū)域并非全國(guó)化擴(kuò)張，比如瑞安房地產(chǎn)旗下上海太平橋地塊、瑞虹新城開(kāi)發(fā)周期超過(guò)25年，瑞虹新城在去年依然是“日光盤(pán)”的代表；2005年瑞安房地產(chǎn)進(jìn)入武漢市場(chǎng)，耗時(shí)16年僅開(kāi)發(fā)了武漢天地和光谷創(chuàng)新天地兩個(gè)項(xiàng)目，由于土地紅利和高品質(zhì)加持，瑞安房地產(chǎn)的毛利率一直穩(wěn)定在40%以上。此外，港資房企深諳“在別人貪婪時(shí)恐懼”的道理，從不盲目拿地，而常常擅長(zhǎng)于手握資金以備逆勢(shì)抄底。2022年土地市場(chǎng)變冷，當(dāng)內(nèi)地房企缺錢拿地之時(shí)，港資殺回內(nèi)地拿地又是再一次逆勢(shì)抄底。“他山之石，可以攻玉”，港資開(kāi)發(fā)商的運(yùn)作模式或許可以給轉(zhuǎn)型期的內(nèi)地房企以啟迪。但是，也需要指出的是，港資開(kāi)發(fā)商也面臨著土地紅利逝去、利潤(rùn)空間收窄、土地儲(chǔ)備不足等發(fā)展中的問(wèn)題，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商如何在借鑒優(yōu)勢(shì)的同時(shí)走出適合自己的轉(zhuǎn)型之路才更為重要。新京報(bào)記者 徐倩編輯 楊娟娟 校對(duì) 賈寧